为什么房子不好卖？

　　之前市场上普遍认同的市场停滞是因为在去年九月底出台的“二套房”等组合金融政策，但郑州同致行地产顾问有限公司研发总监曹庆伟研究后认为，市场变化原因跟这个关系不大。

　　2007年1~8月份郑州楼市住宅市场经历了快速小幅波动上升，在达到历史新高之后，市场成交量却又突然转向出现了大幅度波动下降趋势。住宅成交量水平甚至在2008年2月份降到2005年同期水平（见左图）。

　　从过去的15个月的住宅成交量看，郑州楼市为何会产生如此剧烈的震动呢？是市场正常波动还是外在调控政策作用使然？很多人认为楼市成交量大幅下滑主要是“9·27”房贷新政导致的。虽然说房贷新政很大程度上抑制了住房投资需求，但是楼市波动的原因很大程度上也跟市场自身内部的调整有关联。左图中的A是指2007年1~8月份的成交量，这一阶段成交量是波动上升的，B阶段是2007年8~10月份，这一阶段成交量是下降的，而C阶段是指2007年10~12月成交量上升区，D阶段是指2007年12月~2008年2月的成交量下降区。

　　跟其他沿海一线城市不同的是，在房贷新政出台前郑州楼市成交量已经提前调整，而在新政出台后，成交量却大幅上升，在2007年11月份后成交量开始出现下滑。说明楼市成交量在房贷新政出台前后的变化跟政策无关，完全是住宅市场内部的自动调整。到2007年11月份之后郑州楼市成交量的调整是在一线沿海城市的影响下产生的，在去年11月份下旬王石在中央电视台《经济半小时》栏目呼吁三四年后再买房的言论，更加重了楼市的观望态度。这种观望情绪波及到了郑州楼市。市场成交量是处于低迷状态，还是将会大幅反弹呢？

　　2007.1~2008.3 郑州住宅成交量走势图(万平方米)

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　　2005.1~2008.2 郑州住宅成交量走势图(万平方米)

　　当我们看不清前面的路的时候，回过头看看已经走过的路，也许答案就在其中。因为我们人类必然存在着一些缺陷和无法改变的天性，使得历史重复着某些规律。这也许是我们无法跳出的怪圈。

　　从成交量看，在过去的三年中，郑州楼市经历了几次周期性的波动。而在2008年初春，郑州楼市成交量大幅下滑。其实，历史出现过此类现象。在2006年2月份，郑州楼市成交量出现较大跌幅，而在之后的三个月中，成交量连续爬升，达到高峰。但这一次楼市探底较深，成交量反弹将会存在难度。在2005年出现三次波谷和波峰，每次波动幅度几乎相同，同样在2006年出现三次波谷和波峰，而进入2007年之后，波动呈现不规律化，而波峰也逐渐上升。

　　当市场在2008年初春出现滑坡，殊不知这一现象早已在2007年的开始埋下引线，以至于后来累积到一定程度后，市场把这根引线引爆。2007年的前两个月并没有像往常一样，而是在轻轻探底之后，市场快速上扬，之后成交量连续拉升，在8月份使得市场达到历史最高峰。

　　从左图中，我们发现，每次楼市成交量探底前一次的波峰都比后一次要高，第一次是从50万水平探底反弹，第二次是从60万，第三次是从80万，而住宅成交量的底部都处于20万平方米的水平，前两次成功反弹，这一次呢？郑州楼市后市走势如何呢？

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　　2008年郑州楼市住宅成交量预测

　　根据目前市场的状况，3月份郑州楼市住宅成交量已经开始反弹， 5月份住宅成交量已经达到去年同期水平，郑州楼市呈现春暖花开迹象。在住宅市场波动规律和消费者心理需求规律的作用下，郑州楼市在2008年的表现将会呈现稳定的波动，基本的波动将与2006年郑州住宅市场所表现的那样，大致呈现三次波峰和波谷，但是整体波动幅度将会降低，波峰的高度取决于市场的需求量。预计在60万~80万平方米之间的区域波动。

　　作为河南省的经济政治文化中心，郑州楼市住宅的需求并不是完全依赖郑州本地居民的需求，从往年的成交数据来看，很大一部分需求是其他市地居民需求带动起来的。近几年，郑州住宅购买者中高达60%的是来自市地。这种现象的出现，主要在于我省城市化水平的加快，目前河南省城市化水平已经达到了30%，根据国际上的一般规律，当一个地区或国家的城市化水平达到30%后，将会进入一个快速城市化的阶段。另外，河南省的城市化水平与全国的平均水平还差10个百分点。在未来的10年内，将会有大量的农业人口涌入城镇，然后从其他城市涌入省会城市。目前郑州市的居民人均住房面积也低于全国平均水平。所以，郑州楼市中住宅需求旺盛的现象还会继续存在下去。在经历一段时间观望之后，楼市中存在的自住需

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