房贷压力正催逼银行推出新产品。继深圳发展银行南京分行推出固定利率气球贷后，近日光大银行南京分行也推出了“天天省”房贷新品，而招行南京分行将于近期推出“消费易”房贷新产品。在目前南京楼市观望气氛较浓的背景下，银行此举无疑是为了促进房贷发放，但是实际效果究竟会如何？房产投资会否再现热潮？

银行为何现在发力房贷

据了解，今年以来，受央行6次加息，央行第二套房政策实施以及楼市拐点论等多重因素影响，全国多个城市银行房贷出现增长放缓的现象。房贷市场在从紧政策的压力下表现不振，已具有普遍性。多数银行目前正遭遇个人房贷增长趋缓的考验。比如，南京2月份房贷比1月份骤降2.53亿元。

“现在南京楼市太清淡了，”南京一家房贷业务做的比较好的股份制银行个贷部人士告诉记者，1月份至今，个贷额与去年同期相比，只能用惨淡来形容。

“数字都不好意思说出来，每个月只有十几单，总额也只有不到1000万元。再这样下去，我们这个季度的奖金就没戏了。”该人士表示，与去年超额完成任务相比，“今年时刻都在担心任务完成的问题。”

“去年客户很多是二套房的客户，像河西的一个楼盘一期40%都是投资客，但新政下来后，这些客户少了很多。现在我们主要做一套房的客户，但现在大家都在观望，这种客户也很少。”另一家国有银行房贷部负责人表示。

新增房贷乏力加上集中提前还贷，正在蚕食银行未来的利润。这逼迫银行必须在房贷设计上不断推新，找卖点，稳住老客户，吸引新客源。

房贷新产品集中上市

房贷大幅度下降也让南京各家银行十分头疼。继深圳发展银行南京分行率先推出固定利率气球贷新产品后，南京其他多家银行最近也纷纷行动推出房贷新产品。

据光大银行房贷部产品经理介绍，该行近日推出的“天天省”个人住房按揭贷款产品，首次提出了“天天还款，天天贷款、天天省息”的理念，既能够减轻还款压力、节省利息，又可以满足突发支出的备用。与传统个人住房贷款产品相比，主要有三方面的优势：一是节省了借款人的贷款利息；二是满足资金随时支取的需求；三是省去亲自到银行提前还款的麻烦。同时，办理此项业务的借款人也可自由选择固定利率或浮动利率。

而招行南京分行相关人士也透露，该行将推出“消费易”房贷新产品。据了解，随着房贷的逐月归还，新释放出的房贷额度越来越多，“消费易”就是使房贷客户可以把这部分空余的额度，直接通过一卡通新派生的免息透支功能，实现刷卡消费和网上支付。目前免息额度最高5万元，免息期最长50天，且透支款到期可100%转化为消费贷款，不设最低还款额，贷款利率执行基准利率。

房贷新产品诱惑有多大

在房贷不景气的大势下，深发展，光大以及招行相继推出的房贷新产品到底有多大诱惑力？

以深发展的固定利率气球贷计算，假如一市民以50万元贷款30年房贷，目前“第二套房”每月偿还金额为3885元，比房贷新政前的月供3212元，增加了673元。如果利率继续上调，“第二套房”的每月还款金额显而易见地将水涨船高。如果借款者选用“固定利率气球贷”，假设选择贷款期限为3年，但按照30年期来计算月供，这样适用利率为8.316%，每月还款金额为3780元。与采用浮动利率的普通第二套住房贷款相比，利率可下降大约0.3%，而且一次锁定，相比月供也少了105元。

如果采用光大银行的“天天省”个人住房按揭贷款产品，比如市民张先生3月1日在光大银行申请办理10年期“天天省”个人住房按揭贷款80万元，并存入16万元活期存款。 3月1日，张先生可以提前偿还6.35万元贷款本金，当日即节省13.81元贷款利息。如果到3月31日，张先生保持账户余额不变，则当月节省贷款利息为428.11元。按此计算，张先生每年可以节省贷款利息5040.65元，10年总计节省利息50406.5元。

而如果使用招行的“消费易”房贷新产品，假设某贷款客户此前从招行获得了100万元的房贷循环授信额度，经过一段时间的按时还款，该客户累计还掉房贷20万元，在申请开通“消费易”之后，该客户的一卡通账户便自动多出5万元的免息透支额，专供其刷卡消费或网上购物。免息期过后，该客户可选择还款或不还，后者透支额度自动转为消费贷款，客户今后须按基准利率按月还款，同时，该客户又生成了5万元的免息透支额（上限为新释放额度，即20万元）。这是一种全新的个人房贷盈利模式，旨在盘活基于房产质押的存量贷款。对于苦恼于新增业务萎缩的银行而言，确实是一个创利的好办法。

可见，这几家银行的房贷新产品特点各异，市民今后在办房贷应根据自身需要选择银行。]

会否刺激炒房热

很明显，南京多家银行房贷创新为房贷客户让利不少，很多业内人士表示，银行可能刺激炒房热再度出现。

“一直以来，银行房贷业务的逐年猛增，炒房客居功至伟，而央行、银监会的这一系列措施目的很明显就是为了抑制炒房热。”业内人士认为，随着今年以来楼市成交萎缩，提前还贷等多重因素影响，南京各家银行一季度的个人房贷增速减缓。这也逼迫银行必须在房贷设计上不断推新，而从目前多家银行的房贷新产品看，节省贷款利息成为房贷新产品的主基调，这样，之前炒房客担忧的贷款利息多过影响收益的问题就得到一定的化解。

不过，该人士同时认为炒房客的投资热情是否重现关键还是看对未来房价的走势。目前国家对楼市的调控目的在于希望该市场稳健、快速、健康发展，调控的目标将逐步实现，而房地产行业向前发展的大势不会变，因为我国的工业化、城镇化进程不会改变。可见，房产投资仍然会被很多人看中。

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