很多房地产开发企业对商业地产跃跃欲试，对商业地产的理解也五花八门。拿一片商业用地，盖几个能赚钱的商铺，凭借着土地本身的地段价值找几个买家，或者租客，匆匆收一笔钱，乍看也是“商业+地产”，但笔者认为这是“商业”+“地产”，而不是“商业地产”。做商业地产，我想就是要改变传统的地产盈利模式，要将盈利模式更多建立在商业上，并且地产商必须直接或间接地参与商业经营管理，否则，商业与地产永远都是两张皮。

    因此，做商业地产之前，构建商业模型很重要。先有商业模型，与人们常说的商业规划先行还是有一些区别的。区别在于，规划只是模型的一部分，商业模型是已经经过市场培育后基本成熟的盈利模式。这种模型的最大特点在于它需要具有潜力良好的地段，一旦进驻，它就会给所在地段带来无尽的商圈价值。因此，好地段不一定有良好的商业氛围，而好的商业模型的作用就在于带来商圈价值。这种商业对地产的影响，与城市基础设施建设对房地产市场的影响如出一辙，一个商场的筹建、一条街道的绿化，都会对区域房地产形成点状影响，这种影响范围有限，但在这有限的范围内却能创造无尽的价值。商圈价值的实现，就在于此。商圈价值给居住者带来方便的生活，给投资者以资赚钱的机会。

    说麦当劳不是卖汉堡的，而是做地产生意的，就是这个意思。有人总结，与专业地产投资和开发商相比，麦当劳地产的成功之处在于：前者是在努力复制一批相同风格的商业地产项目，但它本身的商业经营并不强势，至少没有形成品牌(模型)，而后者是已经在商业经营方面形成了相当强势的品牌，它对商业的分析使人信任;前者只在卖地产项目，而后者是在卖专业的商业经营分析水平。麦当劳是闻名全球的快餐企业，但麦当劳总部如今基本上不具体经营快餐业务，那是以特许经营方式纳入麦当劳体系的小老板们的事情。麦当劳总部干得更多的事情，是琢磨哪个地段是一个城市将来人流最旺的地方。论证完毕后，就买下看中的地块并建起快餐店，然后寻找特许经营的合作伙伴，将快餐店租给他们经营，向他们收取特许经营费和这块商业旺地的铺租。

    “麦当劳模式”的成功，让无数地产商人心动。自创模式与品牌恐怕太慢，所以很多地产商想到快捷、简便的方法，就是寻求商业战略合作伙伴，大家“绑定”在一起发展，万达与沃尔玛又成为关注的话题;各种“产权式”的商铺、酒店也如雨后春笋般出现，无论何种方法，商业地产成功的前提，总结来看，都是商业经营的成功!没有经营，开发企业不参与经营，行使不了“商管权”，就不要谈什么商业地产，充其量就是卖几个商业物业。然而，在这个泛商业地产的时代，界定已经不那么清晰，就如同二十一世纪房产，是做地产的?我想与麦当劳恰恰相反，二十一世纪的总部应当每天都在捉摸如何让更多的人连锁加盟，而那些小的加盟商则在忙着找经营场所，干着房屋的买卖生意。

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