近3年来，福田中心区写字楼市场一派繁荣景象。写字楼二级市场总供应面积超过200万平方米，同时，吸引了佳能、渣打、汇丰等世界500强的进驻，还有中外轮、招商等中国行业巨头的青睐。蔡屋围的风光现在已被中心区的崛起完全掩盖，北区行政以及文化中心区的率先入市和南区规划建设的福田地下火车站，都让中心区未来的前景锦上添花。就在二、三级市场持续火热的时候，中心区写字楼三级市场供应量迎来了第一个断档期。

    成交价逐步上涨

    2007年1～8月，中心区二手写字楼均价直线上升，1月份越过20000元／平方米的关口后，从此一路高涨，到7月，价格突破30000元／平方米。1～8月中心区写字楼价格大增，既有结构性的因素，如大中华交易广场等一批中心区目前最高档次的写字楼投入使用，其二手价格高高在上，拉动了整个中心区的二手均价。

    而最主要的因素则是，中心区各写字楼在目前市场环境下的价格集体攀升。如卓越大厦，其二手售价在1月时为18000元／平方米，而到了8月，已经涨到了30000元／平方米，涨幅高达66．7％；又如航天大厦，1月二手楼售价为18000元／平方米，8月二手楼售价已经高达31000元／平方米，涨幅竟达72．2％。正是这些写字楼二手价格的持续增长，令中心区写字楼二手均价在短短半年内发生了巨大的变化。

    成交面积逐步下降

    从以下图表可以看出，中心区二手写字楼月成交面积呈震荡下降趋势。虽然市场成交价一直处于逐步上涨趋势，但是一手业主在面对新的价格高点时，往往在价格趋于稳定之后才卖出所持单位。这也不难看出，中心区的业主资金实力较强且经验丰富。6月，中心区二手写字楼成交均价接近30000元／平方米的关口，市场的成交量也随之放大，然后在7月以及8月间，成交量滑落到2007年的低点。

    三级市场供应量减少

    根据市场调查得知，目前中心区写字楼可售面积较少，二手市场上的可售存量约为3000平方米左右。在新世界中心以及大中华交易广场流入三级市场之前，这一情况都不会发生改变。其原因主要有两个，第一：目前中心区的业主都看好中心区未来的发展趋势，尤其是未来福田地下铁路枢纽建立之后，将大大拉近福田中心区和香港中环的距离，因此，大多数的业主都选择做中长线投资，做短线投资的业主或买家都少之又少；第二：中心区逐步完善所形成的商务氛围，吸引了大量自用型买家置业中心区，这直接抑制了三级市场的供应量。

    南山：商铺价高市场观望

    南山商圈作为继东门商圈、华强北商圈后的深圳第三大商圈，其未来发展被外界所看好。在地铁修建、西部口岸开通、大型商业项目进驻等众多利好因素的刺激下，经过2007年上半年的持续上涨，商铺的均价达到了较高的水平。但近一个月，由于房地产相关调控政策的影响，南山商铺成交量急剧下滑，市场上出现普遍观望的态势，预计这种情况还将持续一段时间。

    南山商圈被看好价格升至高位

    南山CBD片区面积约为2．3万平方公里，政府将其定位于一个国际一流的现代化滨海城区，居家、办公、商业、休闲旅游等功能齐全，拥有长达800米的商圈核心——“滨海商业步行街”，保利文化广场、海岸城、天利中央商务广场等三大商务旗舰矗立其中，使得整个区域的商业档次梯级层次清晰而互补，形成了一个完全的立体商圈。

    南山商圈交通便利，滨海大道、南海大道、创业路、后海路、后海大道等五条主要城市道路构成了南山CBD的交通大动脉，深港西部通道、深圳地铁二号线更使得南山CBD人流物流畅通无阻。商圈周边目前新建了很多楼盘，且大多为高档楼盘。这些，都是带旺整个商圈的利好条件。

    众多的利好因素，良好的发展前景，使得南山商铺的价格迅速上涨。随着深港西部口岸的开通，南山商铺价格也升到了高位。以保利文化广场为例，开盘均价约为30000元／平方米左右，在2007年3月份时均价上涨到60000～70000元／平方米，到了8月份已经达到了120000元／平方米左右，约为开盘价的4倍，为年初价格的2倍。

    成交量下滑观望气氛浓重

    据世华成交系统数据显示，8月份南山商铺的成交量比7月份下降20％左右，市场观望气氛浓重。造成这种现象的原因有以下几方面：

    1．“限外令”造成客源有限。自8月1日开始，外籍人士不能购买深圳商业物业，客源受到限制。

    2．调控政策影响。近段时间，政府为了控制深圳的房价，出台一些政策，并有一些政策传言，这也波及到商业地产。

    3．商铺价格高企，接手风险大。目前南山的商铺价格在高位运行，一方面对客户资金实力有较高要求，另一方面风险因素大，客户购买积极性不高。商铺对于选址要求非常高，而且还会受到周边商铺的影响，开发商开发、投资者买、经营者经营几个方面的利益都需要平衡好，商铺的价值才能够体现，风险较大，且租金回报率低，如上文提到的保利文化广场，均价在120000元／平方米左右，而租金在500元／平方米／月左右，有关人士分析，投资回报率仅为5％。

    4．目前南山商圈还在建设之中，人流、交通、商业项目都有明显不足，还不具备成熟商圈的条件，而在价格高企的情况下，大量潜在客群不急于购买，而是等待条件成熟后入市。

    利好传来前景仍不明朗

    7月29日，南山区在“13条‘断头路’和‘6＋1’景观改造动员大会”上宣布，在今年12月31日前，将按照市政府打通“断头路”工作的统一部署，结合南山区政府“惠民利民十项计划”的要求，全力打通登良路等13条“断头路”，彻底解决多年来阻碍全区道路交通的“肠梗阻”。这个改造计划无疑会大大提高南山交通状况，为南山的商业繁荣增添活力。

    虽然南山商圈拥有越来越多的利好因素，但在调控政策的影响下，市场前景仍不明朗。预计这种观望状态仍将持续一段时间。

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