楼市限外令发布一年多之后，上海豪宅的购买力越发强盛了，不过外资在其中的比例却刚刚开始降低。

事实上，上海楼市自６月达到高峰之后，成交量已经持续下降了３个多月。从近２０天来月成交量环比下降两成的情况来看，１０月楼市下降的幅度还可能加剧。然而，顶级公寓（单价３万元／平方米以上）的销量却在持续攀升。１０月前２１个交易日（１－３日停牌、４－２４日为实际交易日）就已成交了２２６套顶级公寓，佑威房地产研究中心主任薛建雄根据目前各大豪宅楼盘的跟进热销程度预计，未来一个星期的交易很有可能让１０月顶级公寓的成交量再创新高。

申购中石油的投资者要保证中签的话，大约需要准备45个签以上……

从去年６月到今年７月，除改造上市的济南路８号和推后续房源的几个楼盘外，上海就没有新的顶级楼盘上市，期间的成交主要集中在翠湖天地御苑和远中风华园两个楼盘。但到８月以后，御翠豪庭、王子晶品、君御豪庭等多个顶级楼盘纷纷上市，先后都启动了强大的市场攻势，带来了交易量的攀升。

外资购房下降

佑威房地产研究中心的数据显示，自２００５年１月到今年３月，上海顶级公寓的买家依照港澳台及海外、本地、外地的三者比例为０．５２∶０．３７∶０．１１，可见此时的上海顶级公寓主要是非人民币资产的进入所带动。但自今年４月以来，上海买家的比例快速上升，至８月份这一比例已经更改为０．２２∶０．６８∶０．１０。由此可见，顶级公寓的热销主要是本地购买力大幅上升所至，港澳台及外资买家在这一过程中的实际购买量有所下降。

薛建雄表示，限外令的实施使得港澳台及外资进入上海楼市的难度加大，一些人放弃了购买上海顶级豪宅的想法。同时，另外一部分买家，通过本地代理人购买，这也导致了本地买家的快速上升。但是从８月的数据来看，港澳台及海外买家通过本地代理购买的数量只有１３套（能够确认的数据），只占２５８套总成交量的５％，因此修正后的比例应为０．２７∶０．６３∶０．１０。可见，港澳台及海外买家在限外令政策的限制和内地房价高升之后，进入内地的速度大幅下降。

这一数据也与之前摩根士丹利与美联集团共同发表的“港人内地置业趋势调查”结果相似，该调查显示，计划在未来３年内购买内地物业的受访港人只占６．７％，较２００１年调查时的１６．２％减少近１０个百分点。

内地买家变更理财观念

数据显示，上海本地买家购买的顶级公寓套数从３月的１８套增加到４月的２８套、６月的９２套、再到８月的２０２套，几何级数的增长使得上海买家占顶级公寓的成交比重也上升了近１倍。除了股市创富外，上海富豪们理财观念的改变也是主要原因之一。之前，国内富豪主要把现金存在银行、或购买长期国债，但现在富豪们的理财观念开始发生转变，将手上的金融类财产变更为稳健的既保值又增值的不动产。

另外，对经济长期稳定发展的信心，也是富豪们更加青睐既可以享受优越居住环境，又可以获得丰厚回报的顶级公寓产品的主要原因。

华府天地每套高达万元美元／月的租金回报和汤臣一品１１万的天价，让很多富豪们觉得购买３万－７万元／平方米的公寓物有所值，且拥有一定的上升空间。另外，对国家经济长期稳定发展可期，在此期间上海市区土地的日渐稀缺，顶级公寓未来走势也同样让市场充满信心。

但是，薛建雄认为，港澳台及海外买家购买量的减少也必须引起市场的高度重视。目前本地买家的购买能力已经在大量释放，而这个释放只是支撑如今豪宅的新增量和涨价幅度。一旦上海的房价达到一个顶峰，海外买家就很可能从之前的快速进入期转变为退出期。到那时，上海豪宅的供应量如果还在加大，已经被释放的本地购买力就很可能再大幅上升，来支撑海外买家的退出量，豪宅市场就很可能出现高潮后的长期不振或衰退。

薛建雄猜测，汤臣一品长达２年多的滞销，其１１万的天价很可能是上海房价的顶峰。如果大多数豪宅的价格在短期（１－２年）内向这个价格靠拢的话，就很可能达到港澳台及海外买家的最高预期而获利回吐。届时，上海豪宅很有可能进入一个长期的低迷。但如果这一过程放慢到３－５年，则本地购买力可以支撑顶级公寓从港澳台及海外买家的投资者手中向本地实际消费过度。