早起的鸟儿有虫吃 

    从住宅到商铺，从商铺到商住两用，再从商住两用到纯写字楼，房地产成为投资性产品，近年来不断被投资客追捧。种种迹象表明，郑州的写字楼正在成为投资客的新宠，写字楼的“黑马”本色，将越来越在市场中得到体现。　实际上，一些资深的投资客，已经在写字楼的投资中获得了丰厚的回报。“自2005年年初以来，随着政策力度的加大，住宅产品的投资风险日益明显，而且其获利空间也被收窄。相当一部分原来投资住宅的投资客，日渐看空住宅产品的投资。除非具备长期持有和保值的需要，真正的投资者一般不再碰住宅产品。”朱先生日前接受采访时说。

    朱先生是在郑州进行房地产产品投资的资深人士。早在1993年，建业集团推出“金水花园十年还本”销售时，朱先生就靠借贷和按揭模式，正式步入了他的房地产产品的投资生涯。

    朱先生说，“而真正的房地产产品的投资者，他们在‘炒房炒成房东’的政策逼空威胁下，试图寻找新的投资机会。所以在2005年和2006年这两年间，商铺投资曾经是郑州房地产产品的投资热潮。其中，包括很多‘散户’也被卷进了商铺投资的大潮中。”

    由于行业规范不够，‘萝卜快了不洗泥’，商铺投资的风险很快就显现出来了。朱先生算是从中抽身得较早的一批人，但在商铺投资中，他也赚到了钱。

    朱先生说，“严格来说，从1993年到2002年，住宅投资是一波行情；从2003年到2006年，商铺、包括商住两用产品的投资，又是一波行情；而纯写字楼的投资，则是新的一波市场行情。”

    朱先生认为，住宅投资尽管获利空间被收窄，因为保值的理由还很充分，所以风险还不算高。

    问题是，住宅产品投资已经不能‘狠’赚钱了。但商铺投资的风险就很厉害，最严重的不仅血本无归，还会欠一屁股债。尤其是对这个行业不甚了解的‘散户’们，极可能成为‘追高被套’、接过‘最后一棒’的人。

    朱先生说，“每一次投资浪潮的到来，会成就一批投资者，也会‘放倒’一批投资者。”

    在朱先生看来，进行房地产投资，自可以按揭以来，就一直是持续性的大行情。“问题是，作为投资者，在大行情中，你不能赚钱就是失败。如果你不但没赚到钱，还承接了风险，那么真是‘命苦不能怪政府’。要么是你不适合做这一行，要么是水平真的欠缺得太多。”

    朱先生认为炒房比炒股更能赚钱，即使在股市的大牛市中，他也未曾想过要进入股市。而他之所以坚持不入股市，更重要的是因为他不了解股市。“不熟悉的东西，我不碰。因为不熟悉的话，你就很难弄清你是赶早了还是赶晚了。”朱先生说，“我的投资秘诀，就是坚信市场是有节奏的，相信‘早起的鸟儿有虫吃’。现在回过头去看，无论是住宅、商铺、商住两用，还是纯写字楼的投资，我基本上都是随着郑州房地产市场的大潮在‘起舞’。”

    朱先生说，每一次，我都能在潮头，而不是浪尾，就是因为我已熟悉和了解了这个产业的节奏。”

     弱水三千，我只取一瓢饮

    关于郑州纯写字楼市场的前景，朱先生认为前不久任志强的一句话颇为经典。任志强9月15日出席“2007中国（郑州）商务地产高峰论坛”时，曾这样总结、展望郑州纯写字楼的前景：生得晚不一定长得矮。

    从价格方面来说，郑州时下最好的写字楼价格，也只与一般住宅持平。写字楼卖不过住宅的价格，不同的角度有不同的解读。

    但朱先生认为，这说明郑州高档纯写字楼的市场空间还很大。事实上，郑州目前最好的写字楼价格，每平方米只卖到8000元左右，而住宅在这个价格之上的并不鲜见。朱先生说，“我的判断是，郑州纯写字楼市场刚刚取得突破性的上攻基础，未来各方的加速力量和空间都很充足。”

    朱先生看好郑州写字楼市场前景，也缘于开发商的进步。“从技术与设计方面来说，郑州一些专注于写字楼开发的开发商，对写字楼的认识开始变得全面而系统。其中，专业和人性化满足这两个方面做得越来越好。尽管和北京、上海等一线城市的甲级写字楼相比还有差距，但性价比相较，却合乎市场发展的梯度理论。”

    喜欢“赶早”的朱先生，在写字楼投资方面，也是较早的一批投资者。裕达国贸、国际企业中心、信息大厦、顺驰第一国际等，朱先生都持有他们的物业。

    业内人士都清楚，现在投资住宅的回报率是普遍下降的，投资商铺的风险又很高，而投资写字楼却在不断稳定地增长。朱先生持有的这些物业，每平方米每天的租金收入都在1.2元以上。”

    资料显示，2007年年初，全球十大商业中心的写字楼，半数以上的租金上扬了20%。而8月末的数字显示，香港主要地段的写字楼，预期全年的租金会上涨38%。具体到郑州，中档写字楼的市场自2003年就持续“向阳”。“2007中国（郑州）商务地产高峰论坛”的另一位主讲人潘明朗也强调，与住宅和商铺投资相比，写字楼市场的需求更为理性。高档写字楼适合长期持有，绝大部分投资者都以获取租金收益为投资目的，而不是短线“炒作”。

    潘明朗在发言中谈到，“由于写字楼的市场群体是企业，企业需求基本上都是理性需求。所以，投资写字楼实际上要做很具体的功课。并不是所有的企业都会买下或租用你的写字楼。比如，开律师楼的和做高科技的，他们对写字楼的要求就绝不相同。所以，你不能指望把一套写字楼卖给所有需要办公场所的企业人士。”

    潘明朗认为，正是写字楼的需求是理性需求，所以更能体现一个投资客的眼光和专业。更重要的是，这种理性带给投资客的，是一种稳定收益的机会，而非随时就会到来的风险。

    在楷林置业的营销总监李学敏看来，随着中小企业、私人企业以及现代服务性企业的增多，写字楼的空间和功能都具有多样性的特征。写字楼的推销工作并不能一气呵成，往往是多轮反复才能成交。而私人企业以及现代服务性企业只要实力允许，买写字楼比租用更符合财务要求与成本分摊。李学敏举例说，“比如，我可以以个人名义买下写字楼，再租给我所开的公司。这样一来既公、私两便，又肥水不流外人田。”“由于有更多的中小企业、私人企业以及现代服务性企业得到了快速的成长，他们需要从传统的办公楼里走出去，到写字楼里来。又由于有许多企业或者私企老板，他们需要通过持有不动产来降低公司经营上的压力和风险，所以，写字楼市场的未来增长前景是可期的。”李学敏认为写字楼市场的营销，从一开始就有很强的市场细分要求。

    朱先生则提醒说，“弱水三千，我只取一瓢饮。对于从事写字楼投资的人士来说，在投资之前，一定要弄清楚你将来准备租或卖给谁？你对这类企业或老板群的办公需求是否真的深入了解？如果你没有做这方面的功课，即使你认为已经很不错的写字楼，也许只是你投资的镜花水月。”

     早起的虫儿被鸟吃

    尽管写字楼投资的前景明朗，但朱先生强调写字楼投资仍需谨慎，他并不认为这其中就“遍地是黄金”。虽然朱先生本人信奉“早起的鸟儿有虫吃”，但他也相信许多事情是“来得早不如来得巧”。“就投资者来说，如果你对所处的产业和市场环境不熟悉，你来得早恐怕不是有虫吃的鸟儿，而是被鸟吃的一只虫儿。我见过和我一同起步做住宅，却没有做成功的；我见过和我一同起步做商铺，却做失败了的；我见过和我一同起步做商住楼，却仍然在小打小闹的。他们起得不可谓不早，但都被市场所吞噬，成为被鸟吃的虫儿。”

    如何才不会成为这个行业里“早起的虫儿”呢？朱先生说：“即使你对将来租或卖给谁的功课做得相当成熟了，也必须慎重。因为写字楼投资的先期成本较高，短期内不可能有明显的投资回报，物业空置时间一般在半年到一年左右，投资者应有充分的心理准备。”

    以潘明朗的经验，地段是决定写字楼成败的“控股”方。“写字楼所处的地理位置，是至关重要的、决定投资成败的因素。不能盲目考虑降低投资成本，去选择一些地理位置较偏、售价相对便宜的物业，这样反而会加大投资风险。此外，物业所属的发展商实力、物业管理公司在行业内的信誉，也是决定成败的重要因素。”

    在操作技巧上，要懂得预先料理租金的上升空间。有的开发商或者物业管理公司会有委托租赁业务，在签订合同时委托时间最好不要超过两年。因为，目前写字楼租赁市场行情正在慢慢走高，如果签订长期合同的话，投资者会无法享受到租金上涨带来的收益。

    正如李学敏所说，有水准的投资者，都会坚持细分市场。通过瞄准客户群，来确定具体楼盘的投资。因为企业选择写字楼办公的首要目的，是为了提升企业形象。知名企业和实力企业都将写字楼的档次、形象，放在仅次于区位的主要因素之一。

    如果投资，要选择那些里面最小的租客也需要500平方米以上建筑面积的写字楼。这表明，入驻这个物业的公司水平相差不大，该物业档次高，今后可能会有较为稳定的回报。

    有业内人士强调，投资写字楼时，对一些具体的事项要亲身体验。对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要。如交通、停车场、外立面、大堂、电梯质量、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。

    一些投资客常忽略物业问题，这可能成为投资失败的原因。而物业管理的好坏，是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社会口碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷。

    此外，置业门槛的高低，决定了投入的大小。如果能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼，那就相当合算。让租用的企业为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。因此，要仔细考察写字楼的产权年限、现有入驻率及入驻公司的类别层次。

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